千岛湖凤凰岛招商引纠纷 旅游开发遭遇“肠梗阻”

　　凤凰岛位于千岛湖的上游，距离千岛湖的核心区只有四五十公里。黄山到杭州的高速公路没有修通以前，这里是黄山通往千岛湖最为便捷的一条旅游通道，也是惟一的一条水上通道。新安江两岸青山绿水与林立的古村落相互交错，游船航行其中犹如在美妙的山水国画中穿行。

　　陈先生是凤凰岛开发项目的负责人，他已经在岛上守护了10年，对于凤凰岛的旅游价值他仍然信心十足。他告诉记者，按照最初的设想，黄山下来的大巴到达深渡镇后，通过架设在新安江两岸的索道来到凤凰岛，在这里做一个短暂的休息，岛上可以提供餐饮、住宿、农家乐、划竹排等项目。当初公司还计划将凤凰岛建成一座游人码头，把游船统一管理起来，但这些美好的设想随着一些利益的纷争，最后都成了泡影。

　　投资凤凰岛

　　1997年，当时国内旅游市场还十分冷清，安徽省黄山市歙县深渡镇政府就已经对凤凰岛进行了开发，当时占地面积只有20多亩。第二年，当地政府通过招商引资迎来了第一位温州客商郑先生。

　　郑先生告诉记者，这里靠近黄山，又紧邻千岛湖，有着得天独厚的优势，镇政府当时招他过来的主要原因是为了让郑先生投入一部分资金，把项目运作起来。当时地上建筑物已经建好，深渡镇以原来建好的建筑物折价入股和郑先生共同成立了深渡旅游发展有限公司，郑先生投资数百万元建设了横跨新安江两岸的索道，后由于项目未能顺利进行，2001年郑先生退股。由于索道长期闲置，歙县质量技术监督局认为存在安全隐患而责令其拆除，最终，数百万元的投入只得到了3万元的赔偿。

　　周朝中是郑先生的朋友，他在郑先生投资的第二年入股凤凰岛项目。当时，政府想将景区做大，三家共同开发凤凰岛，占地规模也从最初的20多亩发展到70多亩。当时的股权结构大概是政府用三分之一青苗费和地上建筑入股，占30%的股份，郑先生占40%的股份，周先生占30%的股份。郑先生认为，凤凰岛之所以没有运作成功主要跟当地的人事变动有关，由于政府换届，许多优惠政策没有得到履行和延续。

　　2003年，黄山市凤凰岛旅游开发有限公司(以下简称凤凰岛公司)取得了土地使用权。为了完成坟墓迁移，公司先后两次买墓地用于坟墓的迁移。当时规定的价格是每座坟墓补偿380元，为了鼓励当地居民将坟墓迁出，按日期迁移的每座坟墓奖励100元，几年间先后有300多座坟墓迁出。现在岛内还有三户十余座坟墓没能迁出，在现场可以清楚地看到墓碑。在那块闲置的土地上，除了“阴宅”外，还有一农户居住。农户的女主人告诉记者，当地政府从来没有找他们谈搬迁的事情。

　　旅游开发遭遇“肠梗阻”

　　为了迁坟和农户拆迁，凤凰岛公司曾多次向深渡镇政府打报告，深渡镇政府也多次召开协调会，但是，从办理用地手续到现在已经过去七八年了，这些遗留问题至今仍未能解决。凤凰岛公司认为，造成土地闲置主要是因为当地政府不作为。

　　11月17日，记者来到凤凰岛进行了实地采访。

　　“你看整个岛像不像一只凤凰!”陈先生十分自豪向记者炫耀。踏上凤凰岛，首先映入眼帘的是一座金属浇注的凤凰和几间徽式的建筑。牌楼和前面的房子是十几年前镇政府修建的，后面一栋徽式建筑是去年新建的管理中心，古典的徽式建筑周围生长着许多茂密的果树，整个岛显示着大自然的和谐。

　　旅游是一种可持续发展的产业，发展旅游业是一件利国利民的好事，2003年凤凰岛公司协议取得了该项目国有建设用地使用权，同年8月与歙县国土资源局签订了《国有土地使用权出让合同》，9月23日取得土地使用权证，土地证显示项目占地面积48954.53平方米，土地性质是旅游开发。

　　后因规划调整，2005年经歙县人民政府同意对土地用途进行了调整，其中48954.53平方米变更为居住用地，其余7769.79平方米用途不变。2005年7月15日凤凰岛公司和歙县国土局还签订了《国有土地使用权出让合同》。由于历史遗留问题，相关部门一直无法解决项目用地上的道路、坟墓迁移、民房拆迁等问题。

　　2008年，歙县国土局、凤凰岛公司、深度镇政府共同签订了国有土地使用权出让合同的补充协议。三方约定于2008年7月10日前，凤凰岛公司在歙县开户的账户上有2000万元以上的资本金，并经国土局核实资金已如数到位后，凤凰岛公司可开发建设，项目的评审通过后10日内乙方组织施工队伍进场施工。工程分为3个阶段进行，建设期限为18个月，工程投资总额人民币7500万元。

　　2008年7月10日深渡镇政府召开凤凰岛开发协调会，会议纪要中显示，该项目于1997年启动，后因种种原因造成闲置，今年重新签订项目补充协议。为凤凰岛的再启动创造良好环境，促进项目的顺利实施，还专门成立了由一名副镇长牵头的领导小组。

　　然而，一切都没有想像中那么顺利，凤凰岛公司积极筹措资金、招标施工单位，还专门购置了一台推土机，开工建设项目管理中心和围墙，凤凰岛公司在围墙外留出2米为村民修了一条路，但最终因为历史遗留问题，屡遭当地村民围攻，围墙多次被推，凤凰岛公司甚至还与村民发生打斗。其间，企业也多次向政府提出申请，镇政府也多次开会协调，但工程仍无法如期进行，推土机也由于闲置锈迹斑斑。

　　镇政府当时提出可以边建边拆迁，凤凰岛公司却有着一种担心，拆迁不能如期进行会影响工程进度，进而影响资金回流。另外，“阳宅”建在“阴宅”上，如若这些坟墓不能如期迁出，卖房就成了最大的难题，几千万元的资金无法如期收回，资金压力太大。凤凰岛公司在建完管理中心后，其他项目就没有开工，完工项目在去年7月份已领取了房产证。

　　招来新凤凰 旧凤凰成落汤鸡

　　道路、坟墓迁移、民房拆迁等问题困扰了凤凰岛公司十多年，工程也大半搁浅。2010年，歙县招来了新的投资商，对凤凰岛重新进行开发，这对当地政府和凤凰岛公司无疑是件好事。

　　据《黄山日报》2010年10月15日报道，歙县人民政府与黄山金水湾旅游置业有限公司正式签约，由该公司投资4.5亿元，在凤凰岛新建水上大世界项目。该项目规划用地700亩，建设周期3年，主要进行徽文化深度开发和水上娱乐休闲建设，旨在把凤凰岛打造成高档次、高品位的水上休闲度假中心。

　　“要想得到赔偿，就必须承认土地闲置，否则就不能获得赔偿，而且所有的文书都没有显示是有偿收回。”对于当地政府的这场“拉郎配”，凤凰岛公司始终有一种担忧，担心自己的权益受到侵害。

　　2010年5月27日，歙县国土资源局给企业下发通知，称凤凰岛公司自取得该块土地使用权后，未按土地使用权出让合同和补充协议的约定进行开发建设，造成该宗土地闲置。要求凤凰岛公司收到通知后7日内，到国土局共同拟订闲置土地的处置方案。

　　对于国土部门的闲置土地认定，凤凰岛公司也曾向歙县人民法院提出行政诉讼，请求撤销歙县国土资源局关于度假村用地为闲置土地的认定。10月27日，该院做出不受理裁定。凤凰岛公司上诉中院，二审裁定“驳回上诉，维持原判”。

　　7月30日，歙县国土资源局再次下发通知，指责凤凰岛公司未如期提供凤凰岛项目投资的所有凭证和账册，要求凤凰岛公司在2010年8月5日前提供上述凭证和账册。逾期若该公司仍未提供，将依据《闲置土地处理办法》的有关规定办理。

　　2010年8月3日，凤凰岛公司将凤凰岛项目开发费用汇总报了上去，汇总表显示，前期考察费30万元，项目设计费100万元，项目专用车辆折旧45万元，项目征地、审批、迁坟、工资、办公费、管理费、财务费用、工程建设、应付利息费等1866万元，驻温州办事处工资57万元，驻温州办事处通讯费2.5万元，驻温州办事处人员差旅费44.5万元，驻温州办事处接待黄山领导温州招商会费用75万元，合计2220万元。

　　凤凰岛项目开发费用汇总表上报以后，双方因价格僵持不下，最后双方还均聘请了评估公司对资产进行评估。当地国土部门只同意退还土地出让金和地上建筑物的建筑成本，而凤凰岛公司则认为，土地增值部分、工人工资、管理费用和一些隐形成本等应该计入其中。

　　其间，歙县国土资源局单方面宣布解除凤凰岛项目用地补充协议和出让合同。凤凰岛公司向黄山市中级人民法院提起民事诉讼。2011年8月29日，黄山中院做出判决，该判决认为，2008年签订的补充协议属于合同的组成部分，且不违反法律、行政法规、效力性强制性规定，应属有效协议。根据补充协议约定，深渡镇人民政府承担的只是协助义务，且已履行。凤凰岛公司起诉所称的影响开发的事实及理由，不能归责于歙县国土局和镇政府，凤凰岛一审败诉。

　　2010年9月26日，凤凰岛公司向黄山市中级人民法院提起民事诉讼。然而，正在诉讼期间，2010年11月9日，歙县人民政府下发公告，以未按《国有土地使用权出让合同》以及《补充协议》的约定期限和条件开发，收回两宗土地使用权，注销该两宗土地的登记，并废止黄山市凤凰岛开发有限公司所持有的歙国用[2005]220号和歙国用[2005]221号土地证。

　　凤凰岛公司的土地纠纷打了多场官司，多数官司以凤凰岛公司的败诉而结束。但是，凤凰岛公司却仍然在坚持，“我们坚信人间自有正义。”周朝中的儿子周可自信地说。

　　纠纷源自当初土地出让制度

　　记者调查发现，造成土地闲置的原因是道路、坟墓迁移、民房拆迁等历史遗留问题，但根本原因还是最初的土地出让制度。歙县国土局王逸告诉记者，当初出让时那块地是毛地，现在都是净地出让。王局长强调，“我们已经做到仁至义尽。他自己承诺如期开发，如期完工。”记者当面拿出那份《黄山日报》和县政府的公告后，王局长说，“报纸是在吹，4.5个亿到现在2000万元有没有?”当记者提到新项目和“闲置土地”是否存在因果关系时，王局长说，“是让他转让给他……他们本来转让给这家就可以了。”

　　歙县国土局法规监察科江科长在接受记者采访时表示，2003年的土地政策和现在的不一样，当时还没有实行净地出让，土地开发有一个过程，土地的报批是一个漫长的过程，从立项到审批至少需要一年到一年半时间。为了把项目启动起来，土地出让的时候肯定存在一些小问题。尽管这块地没有做到净地出让，但是我们协议里写得很明确，土地出让是现状出让，房子没有拆迁是大家都知道的情况下出让的，是大家都接受的。

　　江科长还告诉记者，现在净地出让，拆迁工作由政府完成，国土局只是对土地进行出让。凤凰岛地块当初合同中也标明了拆迁工作是由凤凰岛公司承担的，镇政府只是协助配合做好这项工作，拆迁和迁坟的费用也是由凤凰岛公司承担。“钱肯定是我们出，我们不是执法部门，拆迁工作和迁坟必须由政府来完成。”对于国土部门的这种解释，项目负责人陈先生和周可均不认同。

　　尽管凤凰岛土地闲置案有着太多的疑问，但是当地政府却始终打着依法执政的幌子，更蹊跷的是记者采访中却发现，掌握各种权力的地方政府在2003年办理用地手续时却一直在造假，当地职能部门对此却不闻不问。在该地块的档案中有一份安徽省人民政府建设用地批复，文件显示，批准建设用地61168公顷，其中10929公顷用于集镇建设，50239公顷用于村庄建设，并非土地证显示的旅游用地。

　　据悉，2011年5月10日安徽省高级人民法院受理上诉案件通知书建设用地使用权纠纷一案，2011年11月22日省高院开庭进行了审理。