旅游地产：海南率先叫板限购令

一旦停止限购，资金就会再度涌向海南，形成新的房产泡沫，高房价和高商业成本都将成为海南建设国际旅游岛的负面因素

4月25日，有媒体报道称，海口市市长冀文林4月20日在海口市政府第75次常务会议上说：“要充分利用国务院给予海南的优惠政策，按照限价不限购的原则，积极出台相关实施细则。”冀文林的说法立刻被解读为海口或将在全国率先停止房产限购措施。

25日晚间，《国际金融报》记者电话咨询海口市政府24小时服务热线，热线服务人员确认，海口的房产限购措施短期内不会变化，外地户口购房者仍需要提供至少一年的海口纳税证明才能购房。专家和房地产界人士也向记者表示，即便海口市政府对是否继续执行限购令存在疑虑，也不太可能立刻停止限购措施，目前看来，海口对限购令具体措施进行调整的可能性较大。

税收扛不住

上海财经大学不动产研究所常务副所长姚玲珍接受《国际金融报》记者采访时指出，限购导致的房地产相关税收减少直接影响地方财政收入，此外，房地产行业受限购的影响也会传导到就业上，所以，地方政府都希望限购令在起到调控作用的同时能够尽量不影响经济。一旦限购令实施对地方经济造成的影响超出预期，地方政府就会在限购令是否该继续实施问题上存有疑虑。

那么，海口的经济发展究竟在多大程度上受到限购政策影响？海口市去年财政收入增加额中的一半由房地产业提供。而海口市地税局提供的最新数据则显示，受房地产调控政策以及上年度收入基数较高影响，今年第一季度，海口市土地使用税、城市维护建设税、土地增值税收入集体同比下降。其中，房地产业营业税收入3月仅为5937万元，同比下降高达67.9%。

4月25日发布的海南省第一季度经济数据也显示，海南省地区生产总值比上年同期增长10.0%，增幅回落15.1%。从影响总体经济增长减缓的因素看，房地产业下降是主因。

在海口市政府网站上，介绍海口下一步房地产工作的一篇文章里写道：“针对我市房地产市场产品结构不尽合理、对高端旅游房地产限购把握不准，以及调控对经济发展和税收有一定影响等问题，我市将结合实际，创新思路寻找解决办法。”

“对高端旅游房地产限购把握不准”和“调控对经济发展和税收有一定影响”两个突出“限购”和“税收”的关键语句应和了姚玲珍的分析。另一个值得玩味的细节是，4月16日至4月19日在海口、三亚进行督察的国务院房产督察第七小组正是由国家税务总局副局长王力带队。

结构架不住

海口的严格版限购政策2月28日正式出台，限购令严禁海口本地居民在本地购买第三套及以上住房，分情况限制居民家庭在本地购买第二套住房，无法提供纳税或者社保证明的非本地户籍居民家庭暂停向其售房。

相较北京、上海乃至南京，海口的限购措施谈不上最严，实施时间也还不到两个月，然而，其税收在两个月内就已经扛不住了。同样是实施限购，海口为何会成为全国第一个透出停止限购风声的城市？

复旦大学房地产交易中心主任尹伯成接受《国际金融报》记者采访时就指出，海口房地产业与国内其他城市不同，这个城市的房地产业几乎没有本地刚性需求支撑，购房者主要来自海南岛外，外地购房客甚至占到购房者总数的七八成。这种组成结构的直接后果是，一旦针对外地客的限购令实施，海口的房地产业就会遭遇沉重打击。

姚玲珍也对海口的购房者结构提出了质疑，在她看来，限购令在海口生效“更快更准”只能说明海口购房者结构原本就存在问题——太过依赖外地购房者甚至是投机炒作购房者。

房价挺得住

海口税收受创严重，海口的购房者结构又导致房地产业在限购面前似乎承受力不足，那么，海口市政府有可能在短期内停止限购吗？如果海口真的成为停止限购第一城，对全国房地产调控又会造成怎样的影响？

“限购停不停，地方政府说了不算，即便海口得到了国务院给的特殊待遇，也不代表其他城市能停止限购。”尹伯成说。

姚玲珍则分析称，限购能不能停，还要看调控目的有没有达到。在她看来，本轮房产调控有两个目的：一个是通过减少政府地产收入促使地方经济转型，另一个则是降低房价。“海口的地产税收大幅减少和房地产销量减少都是调控本就希望达到的中间目的，但是，限购需不需要继续实施，要看调控的最终目标是否达成，也就是说要看政府是不是开始转型，房价是不是降了。”姚玲珍说。

海口市住建局的公开数据显示，第一季度，海口市商品住房均价为7955元/平方米，同比下降17.05%。不过，另有数据显示，3月，海口房屋成交价环比出现小幅上涨。甚至有房产商预计，海口的房价在“五一”期间就会迎来新一轮上涨机会。显然，现在谈海口调控目标已经实现为时尚早，停止调控也尚需斟酌。

尹伯成就提醒，海口一旦停止限购，资金就会再度涌向海南，届时，海南很可能形成新的房产泡沫，与之相伴的高房价和高商业成本都将成为海南建设国际旅游岛的负面因素。据此，他建议，海口“限购不一定要取消，可以改进”，所谓的改进就是适当放宽对外来购房者的限制，比如，不一定要求外来购房者提供本地纳税证明，但可以限制他们只能在本地购买一套房以防止游资炒作。(人民网)